一、绪言
××资产评估有限公司接受××欧洲纸业(中国)有限公司(以下简称欧洲纸业)和××林浆纸业集团有限公司(以下简称××集团)的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对××集团、××省国营××林场(以下简称××林场)所属的面积为3,614.8公顷的桉树为优势树种林木资产及10,302.6公顷林地一年期使用权资产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施查验、市场调查与询证，对委估资产在二零××年七月一日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
二、委托方及资产占有方概况
1、委托方：××欧洲纸业(中国)有限公司
××林浆纸业集团有限公司
2、资产占有方：××省国营××林场
3、委托方概况：
××欧洲纸业(中国)有限公司系欧洲纸业集团的全资子公司，成立于2007年5月8日，注册资本1.2亿欧元，系欧洲纸业集团在亚洲地区最大林业生产经营基地，主要经营林浆纸一体化项目，林业初级产品加工等。
××林浆纸业集团有限公司系国有大型林业企业，成立于2000年3月5日，注册资本6.3亿元人民币，直属××省林业厅，系××省南部十大国营直属林场以林地、林木出资入股成立的集团股份公司，主要经营林木种植、管护;木材生产和木材加工及人造板加工;其他经营还涉及林业、木材加工业、家具制造业、林产化学品制造业、造纸及纸制品业等。
4、资产占有方概况：
国有××林场是××省林业厅直属国有大型林场，位于××县境内，地理坐标东经1××°22′30″~1××°17′30″，北纬×1°39′24″~×1°30′。总场设在××县亚山镇清湖坡，距亚山镇2km，距××县城13km，距××市170km，距××火车站67km。林场经营的林地分布于××县20个乡镇，东西长32km，南北宽28km。
××林场地处××大山支脉和××大山支脉之间，南流××江谷地走廊。地势东西高，中间低。林场境内林地小山脉盘行崛起，四起峰峦，地形较为复杂，主要地貌类型有丘陵、台地和低山地貌。境内最高的山峰为××分场××分区的花竹头顶，海拔811m，最低处为综合厂山丘，海拔68m，相对高差743m。林场气候属南亚热带向北热带过渡的季风气候，光热丰富，雨量充足，雨热同季，气候温和。累年平均气温21.9℃，1月平均气温13.4℃，7月平均气温28℃，极端低温0.5℃，极端高温37.7℃;年平均日照1,778小时，年平均降雨量为1,756mm，相对湿度为80%左右，无霜期为350天，植物生长期为340～350天。光、水、热条件优越，适宜多种植物生长，是发展林业生产，特别是发展桉树、相思等速生树种的好地方。
林场境内土壤成土母岩主要是花岗岩和砂岩。地带性土壤为赤红壤和砖红壤，土壤质地为壤土、轻粘上，有机质含量居中，肥力中下，但普遍缺磷、钾;土层厚度一般在60cm以下，表土层5cm左右，有机质含量0.59%～4.44%，全磷0.02～0.044ppm，全钾0.23～1.5ppm，pH值4.5～6.5之间。
林场交通运输主要以陆路为主，省道192自东北至西南斜贯××全境，为林场与外界交通运输大动脉，县道、乡道及林区公路通达各分场和林区，据统计林场现有林区公路1231.3km，大林道86.5km，小林道422.1km。
5、项目背景简介
××欧洲纸业(中国)有限公司隶属世界500强的欧洲纸业集团，集团总部设在××，2006年开始在中国考察建立林浆纸一体化生产基地，2007年3月在××省考察，并最终与××省发改委等部门商谈确定将年产120万吨浆、120万吨纸基地建在××省××市。作为对××省最大招商引资项目的支持，经省政府工作会议决定，由××省南部十大国有林场向××欧洲纸业(中国)有限公司分期转让林木、林地资产共计180万亩，作为未来林浆纸一体化基地的配套原料林基地。
本次评估项目是以上180万亩林地转让工作的第二批100万亩部分，主要涉及××省南部五个国有林场。
三、评估目的
本次评估目的是为欧洲纸业和××集团商谈和签署林木所有权和林地使用权转让合同提供价值参考依据。
四、评估对象及范围
纳入本次资产评估范围的评估对象是××集团、××林场所属的面积为3,614.8公顷的桉树为优势树种林木资产及10,302.6公顷林地自评估基准日时起一年期使用权价值。
五、评估价值类型及定义
参照评估有关的法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般的公认评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查与鉴定，查阅了有关文件及资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为：市场价值。
市场价值的内涵：市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
六、评估基准日
本项目资产评估基准日为二零××年七月一日。
七、评估原则
我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估的以下原则：
(一)遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则;
(二)遵循了预期收益原则，根据对待估资产的未来获利能力预期来确定待估资产的价值;
(三)遵循供求原则，充分考虑和依据供求规律对商品价格形成的影响来确定待估资产价值;
(四)遵循替代原则，充分考虑与待估资产存在替代性的类似资产的价格来确定其价值;
(五)遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值;
(六)遵循最高最佳使用原则，以待估资产的最高最佳使用为前提来确定其价值;
(七)遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值;
(八)评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护国家及其他投资主体的合法权益。
八、评估依据
(一)行为依据
1、资产评估业务约定书;
2、××省林业局下发的×林计发[2007]30号《关于加快向欧洲纸业(中国)有限公司移交林地工作的通知》;
3、××省发展和改革委员会下发的×发改工业[2007]219号《××省发展和改革委员会关于印发××林浆纸一体化项目工作方案的通知》。
(二)法律依据
1、1991年11月16日国务院发布的《国有资产评估管理办法》(91号令);
2、1992年7月18日国家国有资产管理局发布的36号《国有资产评估管理办法实施细则》;
3、国资办发[1996]23号国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见(试行)的通知》;
4、2004年2月25日财政部印发，财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》;
5、财政部、国家林业局2006年12月25日财企[2006]529号关于印发《森林资源资产评估管理暂行规定》的通知;
6、1996年12月16日国家国有资产管理局、林业部关于发布《森林资源资产评估技术规范(试行) 》的通知;
7、中国资产评估协会2007年11月28日中评协[2007]189号关于印发《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则的通知;
8、《中华人民共和国森林法》;
9、其他有关规定。
(三)产权、数量、质量核查及取价依据
1、××省国营××林场出具的山林权证复印件;
2、委托方提供的森林资源资产清单;
3、国家林业局××调查规划设计院于2008年5月出具的《××省××林场拟流转国有森林资源资产核查报告》;
4、评估人员收集的有关市场询价、参数资料记录。
九、评估方法
本次评估的目的是为欧洲纸业和××集团商谈和签署林木所有权和林地使用权转让合同提供价值参考依据，考虑评估对象现有的具体情况，本次评估林木采用了重置成本法、收获现值法、市场价倒算法，林地采用了林地现行市价法;
(一)、重置成本法
对幼龄林及未成林造林地采用重置成本法。
(二)、收获现值法
对中龄林采用收获现值法。
(三)、市场价倒算法
对近、成、过熟林采用市场价倒算法。
(四)、林地现行市价法
对林地使用权评估主要使用了林地现行市价法。
十、评估过程
(一)接受委托及准备阶段
1、签约阶段
与委托方的相关工作人员就本次资产评估的评估目的、评估范围、评估基准日等进行协商签订业务约定书;
2、确定方案
根据委托评估资产的特点，聘请××调查规划设计院(甲级调查资质)林业专家与本公司评估师一起组成评估项目组，确定评估方案;并于2008年1月23日前，依据委估方提供的资产清单和其他相关资料，确定对评估对象进行森林资源资产核查的相关方案;
3、相关资料的准备
收集和整理与评估对象相关的市场交易价格信息等资料。
(二)资产核查阶段
对评估对象的真实性、合法性和其他具体情况进行查证。
我公司的评估人员与××调查规划设计院林业专家及核查人员一起，在××林场、欧洲纸业技术人员的协助下，于2008年2月1日至2月15日，依据委估方提供的资产清单和本公司工作方案，对评估对象进行森林资源资产核查。本次核查采用小班抽查法，核查小班244个，核查面积1,047.5hm2，核查比例达10.00%(按面积)，符合《森林资源规划设计调查主要技术规定》的要求。
经以上调查核实，小班调查的合格率为86.7%，低于本次要求小班调查合格率90%的要求，小班调查质量不合格，委估方提供的资源资产清单无法作为资产评估的依据。依据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》规定，我公司要求委托方重新提供委估资源资产清单。
委托方对委估资产委托××省林业勘察设计院于2008年5月进行了重新调查，并于次月向我公司再次提交了委估森林资源资产清单。我公司于2008年6月23日至7月11日，依据委估方提供的资产清单和本公司工作方案，对评估对象涉及的森林资源资产进行了二次核查。本次核查同样采用小班抽查法，核查小班402个，核查面积1,592.2hm2，核查比例达15.2%(按面积)。
经以上调查核实，小班调查的合格率达93.9%，超过本次要求小班调查合格率90%的要求，小班调查质量合格，委估方第二次提供的森林资源资产清单可以作为资产评估的依据。
(三)评定估算及报告提交阶段
1、选取计算方法，测算评估结果
组织专家对评估过程中搜集的数据资料，以及市场调查等其他渠道搜集的相关数据资料，进行检查、验证、分析、研究后，确定计算方法，测算委托评估资产的评估值;
2、分析确定评估结果，编写评估说明
对计算结果进行汇总、分析，充分考虑相关因素，确定评估结果，编写评估说明;
3、编写、提交评估报告
按照规范化要求组织编写评估报告;对评估结果、评估报告及评估说明按规定程序进行三级复核;经过复核修改后，提交委托方。
十一、评估假设和限定条件
在评估过程中，我们遵循以下评估假设和限定条件：
(一)一般性假设和限制条件
1、交易假设：交易假设是假定所有评估资产处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假设。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方与卖方的竞争性市场，在这个市场下，买方与卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3、持续使用假设：持续使用假设是对本次纳入评估范围内的资产，拟进入市场的条件及资产在这样的条件下资产状态的一种假定。首先被评估资产处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产;其次根据现有数据和信息，假定处于使用状态的资产还将继续使用下去，包括调换新的用途继续使用下去。
4、持续经营假设：假设评估对象所涉及企业在评估目的经济行为实现后，仍将按照原有的经营目的、经营方式持续经营下去;
假设评估对象所涉及资产在评估目的经济行为实现后，仍按照预定之开发经营计划、开发经营方式持续开发或经营。
5、假设评估基准日后，资产占有方所处的政治、经济等宏观环境不发生影响资产占有方经营的重大变动，特别是林业行业政策不发生重大变动。
6、除评估基准日政府已颁布和已颁布尚未实施的影响资产占有方经营的法律、法规外，假设收益期内与资产经营相关的法律、法规不发生重大变化。
7、假设评估基准日后汇率、利率、税赋、物价及通货膨胀等因素的变化不对资产收益期经营状况产生重大影响。
8、假设评估基准日后不发生影响资产占有方经营的不可抗、偶然性事件。
(二)特定假设与限制条件
1、对本次纳入评估范围内的森林资源资产，委托方(××集团)和资产占有方(××林场)可以进行有效的管理，且不存在权属争议。
2、由委托方提供的构成本次评定估算基础资料之一的森林资源资产清单，我公司依据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》的要求，委托××调查规划设计院依据《森林资源规划设计调查主要技术规定》进行了资源核查，并出具了相关核查报告。经核查，以上森林资源资产清单合格率在规定范围以上，故确认清单整体合格，可以作为资产评估的依据。
3、经委托方及资产占有方承诺，以及我公司履行了必要的评估核查程序后，确认作为构成本次评估结果重要依据之一的委估资产清单，于资源调查日后至评估基准日期间，未发生采伐、新造林等影响资源状况的行为，故本次评估也是以此前提为基础进行的;
4、对于纳入本次评估范围内的桉树林木资产，在评定估算中，除用于防火带的林木外，其他桉树类林木均假设为短轮伐期林种或未来完成评估目的后可以立即转换为短轮伐期林种进行经营。
5、对于纳入本次评估范围内的林地资产，在评定估算中，除防火带、防火线、辅助地等经营必须的地类外，均假设在评估目的完成后森林类别可立即转化为一般商品用材林或工业原料林，作为短轮伐林种进行经营。
6、除本报告有特别说明外，我们未考虑评估对象所涉及资产已存在的或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影响。
7、本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见因素对资产价值的影响。
评估人员根据资产评估的规定和要求，认定以上前提条件在评估基准日时成立，当上述限定条件以及评估中遵循的评估假设等其它情况发生变化时，将会影响并改变评估结论，评估报告将会失效，评估人员不承担由此导致评估结论不合理的责任。
十二、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的资产在二零××年七月一日所表现的市场价值反映如下：
资产评估结果： 10,536.7577万元 。
十三、特别事项说明
1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产按预定之开发经营计划、开发经营方式持续开发或经营，以及在评估基准日之外部经济环境前提下的价值评估结论，仅为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其他用途负责。
2、在评估过程中，委托方和资产占有方提供的产权依据、森林资源资产清单、××速丰桉数表等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础，我公司评估人员对以上资料进行了必要的核查与验证，但委托方和资产占有方应对所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。若委托方和资产占有方有意隐匿或提供虚假的资料以使评估人员在委估资产产权调查和评定估算中产生误导，委托方和资产占有方应承担由此产生的一切法律后果。
3、在履行评估程序过程中，评估人员依据评估有关规定对资产占有方提供的评估对象的权属文件、资料进行了关注，并进行了必要的查验，但是对委托评估资产的产权鉴定工作已超出了评估工作的范围，故我们不对委托评估资产的权属发表意见。
4、报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的价值，未考虑该资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项。评估结论不应当被认为是委估资产可实现价格的保证。
5、考虑到本次评估的目的以及委托方前期资源调查的具体情况，本次评估是以委托方和资产占有方提供的森林资源资产清单为依据，并按森林资源资产评估与核查的相关规定进行了核查。核查工作是以林场为单位的森林资源资产清单作为整体控制精度的，因此评估结果也是对委托评估资产的整体价值的一个客观反映，而不是对其中个别资产单位价值的估值意见，故估值的精度也是以整体林场为单位控制的。
6、由委托方和资产占有方提供的委估森林资源资产清单、相关情况证明中，有林地面积为6,242.00 公顷，林地总面积为11,078.60公顷，但随着委托方交易谈判的继续，最后双方确认林木资产评估范围仅限于前期提供资产清单上优势树种为桉树类的林木资产3,614.8公顷，林地面积为10,302.60公顷，涉及的非桉类为优势树种林木资产、被占地类林地资产不纳入本次评估范围。
十四、评估报告使用限制说明
1、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响。
当前述条件以及评估中遵循的原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效，评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
2、本报告之评估结论，系评估专业人员依据国家法律法规的有关规定出具的意见，依照法律法规的有关规定发生法律效力。
3、本报告之评估结果，是对委估资产于评估基准日市场价值的客观公允反映，××资产评估有限公司对资产评估基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。
4、根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年，即从资产评估基准日二零××年七月一日起计算，至二零零九年六月三十日前有效。当评估目的在有效期内实现时，可以用评估结果作为委托双方商谈和签署林木所有权和林地使用权转让合同的价值参考依据(还需结合评估基准日的期后事项的调整)。超过一年，需重新进行资产评估。
5、本报告专为委托方所使用，并为本报告所列明的评估目的而作，未经本公司同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。
十五、评估报告的提出日期
本评估报告提出日期为二零××年八月一日。
谨此报告!
法定代表人： 注册资产评估师：
××资产评估有限公司 注册资产评估师：
中国·北京 森林资源资产评估专家：
二零××年××月××日 森林资源资产评估专家：
资产评估汇总表
小班评估明细表(略)
附件：
一、委托方及资产占有方组织机构代码证复印件;
二、国有山林权证复印件;
三、××林场拟流转森林资源资产核查报告;
四、委托方及资产占有方承诺函;
五、评估机构承诺函;
六、注册资产评估师资格证书复印件;
七、森林资源资产评估专家资格证书复印件
八、评估机构资格证书复印件;
九、评估机构营业执照复印件;
……
http://m.daguanqiang.com/jingjicaiwuwenshu/zichanpinggubaogao/209.html
