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评估报告声明
我们郑重声明：
一、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产评估规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。
五、我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘。
六、我公司评估人员201*年6月10日至6月20日对该项目进行了实地的调查和研究，并对该区域的其他同类房产进行了比较，采集数据都是真实可靠的。
七、没有人对本评估报告提供重要的专业帮助。
摘要
十里金滩选址青岛东，依托沿海经济带资源优势，由多家着名房地产企业投资建造丁字湾新区，主要建设星级酒店、旅游度假区、游艇码头、海洋生物科研基地、影视城及其他娱乐设施。
??，首期开发约400亩，打造成一个集居住、商业、餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的大型综合性多功能宜居社区，建设一个中国北部的“普吉岛”。目前该楼盘占地8000亩，主要建筑类型为板楼和高层。在项目附近有，高层每户总面积在39-88平方米不等。容积率为0.91，定于本年8月中旬开盘。现将资产评估情况摘要报告如下：
一、评估目的：评估楼盘价值
二、 评估对象：
三、评估基准日：201*年6月20日
四、评估报告的有效使用期限：201*年6月20日至201*年12月31日。
五、评估方法：采用成本法进行评估。
六、评估结果
重要提示：以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文受 委托，我小组于201*年6月10日至6月20日，对位于 ，容积率为0.91的房地产进行评估，评估房地产在评估基准日的价值，为销售该房产提供参考。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方：
二、受托方：
三、产权持有单位：
四、评估目的：评估楼盘价值
五、评估对象：
六、评估基准日：201*年6月20日
七、评估报告的有效使用期限：201*年6月20日至201*年12月31日。
八、评估的假设条件和限制条件
(一)评估的假设条件：
1.委托房地产位于海阳丁字湾新区。
2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。
3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
4.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。
5.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。
(二)本项评估的限制条件
1.本报告有关资料由我方实地考察取得，由于房产时效原则，本报告建立在一定日期范围内有效。
2.本报告仅供委托方销售该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。
3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。
4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性查看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
5.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用在其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
6.本报告一式两份，一份提交委托方，一份留存评估小组。
九、评估原则
根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，还遵循如下工作原则和技术经济原则：
1、工作原则
(1)合法性原则
评估对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以评估对象合法使用、合法处置为前提进行。评估对象已经取得《房屋所有权证》，具备合法性。
(2)真实性原则
资产评估工作实事求是，尊重实际，尊重科学，在评估过程中以实际材料为基础，以确凿证据为依据，以科学的态度为指针，客观公允地反映评估结果。
(3)可行性原则
评估人员根据评估对象的特点和性质以及当时所具备的条件，指定切实可行的评估方案，并采用合适的评估方法进行评估。
(4)简易性原则
要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力、财力和时间，提高资产评估效率。
2、技术经济原则
(1)预期收益原则
以技术原则的形式概括出资产价值。
(2)供求原则
假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增长而下降。
(3)评估日期原则
市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变，因此要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。
十、评估依据
1.行为依据
委托方与受托方签订的《资产评估协议书》以及《委托评估函》
2.有关法律、法规、政策文件和技术章程
(1)《中华人民共和国土地管理法》 (2)《中华人民共和国房地产管理法》 (3)《房地产评估规范》(GB/T 50291-1999) (4)《城镇土地评估规程》(GB/T 18508-2001) (5)地方人民政府及有关部门颁布的法规文件
3.产权依据
《国有土地使用证》
4.价格依据
报价单及至房屋中介机构获知的租金及物业管理费等本小组查阅相关资料及现场查勘获取的信息。 十一、评估方法
该房地产为新建成的尚未开盘项目。评估人员在实地勘查的基础上，对待评估房地产的各种资料和信息进行了认真地分析，根据评估日期委估房地产用途，评估目的，资料状况和青岛东海阳丁字湾房地产市场的实际情况，决定采用成本法来评估房地产的价格。
成本法是以重新建造委估房地产或同类房地产的建筑物部分所需花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比的价值损耗部分，再加上房屋建筑物基地地价来确定房地产价值。它的前提条件是：(1)委估资产处于继续使用状态。(2)应当具备可利用的历史资料，同时，现时资产与历史资产具有相同性或者可比性。(3)形成资产价值的耗费是必须的。在满足了以上三点后，我们采用成本法作为次评估方法。
十二、评估过程
运用成本法求取评估对象房地产价值，是根据被评估资产在基准日的重新价格，扣除损耗后确定被评估房地产的价格，新建房地产没有折旧，其价格评估可以直接利用土地取得成本、开发成本、管理费用、销售税费、利息和利润来计算。以下数据由受托方销售中心提供。
1.土地取得成本
土地取得成本=13.3(亿元)
2.开发成本
与土地开发成本不同，新建房地产的开发成本包括：前期工程费用、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费以及其他费用。其中，房屋建筑安装工程费是指取得土地后直至工程完工投入使用，开发商支付的建筑费用、安装费用、招标费用和质量监督费用等。
前期工程费=16.2(亿元)
房屋开发费=25.7(亿元)
开发成本=前期工程费+房屋开发费=16.3+25.7=41.9(亿元)
3.管理费用
管理费用=4.9(亿元)
4.销售税费
税金是指取得土地和房屋开发建设过程中向国家缴纳的税金、附加费，包括营业税、城建税、教育费附加、印花税和房产税等。 销售税费=5.3(亿元)
5.开发利润
利润率 销售中心暂定的成本利润率为55%。 开发利润=(土地取得费+开发成本)×成本利润率 =(13.3+41.9)×55%=30.36(亿元)
6.利息
该项目的贷款利率为6.1%。
利息=土地取得成本×[
1-%1.612
)(?]+开发成本×[(1+6.1%)-1] =13.3×[
1-%1.612
)(?]+41.9×[(1+6.1%)-1] =1.672+2.5559
=4.2279(亿元)
该房地产评估价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费+利润+利息 =13.3+41.9+4.9+5.3+30.36+4.2279=99.9879(亿元)
十三、评估结果
评估人员根据评估目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循评估原则，按照评估程序，采用科学合理的评估方法，对该部分房地产在评估时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算，评估人员在用成本法评估的基础上又查询了 已经开盘的楼盘价，又结合丁字湾其它房地产企业的预期售价，以及相关销售人员的看法，最终确定评估对象在评估时点的客观合理价值(总价值)为人民币9998790000元，大写：玖十玖亿玖仟捌佰柒拾玖万元整。
十四、评估报告有效期
201*年6月20日至201*年12月31日。
十五、评估师签名
http://m.daguanqiang.com/jingjicaiwuwenshu/zichanpinggubaogao/337.html
