房地产资产评估报告模板

2021-08-09 14:16:27 资产评估报告

  一、 个别因素分析

  估价对象位于***,其合法产权人为***公司,建筑面积共9687.69平方米。

  其中主楼一幢,1-5层,混合结构,建筑面积为7430.12m2,平均层高3.6米,建成于2003年,于2007年底重新改造装修,外观九五成新,房屋所有权证号码为***。

  副楼一幢,1-3层,混合结构,建筑面积为2257.57m2,平均层高3.2米,建成于2003年,外观九成新,房屋所有权证号码为***。

  二、 区域因素分析

  1.概况

  ***

  2.自然条件

  ***。

  3.对外交通条件

  ***。

  4.基础设施

  ***。

  三、 最高最佳使用分析

  房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价,最高最佳使用是指法律上允许,技术上可能,经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。

  四、 估价方法的选取

  估价对象为商业房产,同一供求圈内的整体成交案例极少,无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性,因此适宜选用收益法进行评估。

  五、 估价过程

  1. 确定估价对象房地产年纯收入

  A.确定估价对象房地产年总收入

  ①确定客房年总收入

  据调查,***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间,估价对象为县政府指定招待中心,综合考虑各种因素,确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间,估价对象拥有各类客房共82套, 现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表:

房间名称

数量(套)

房价(元)

入住率

年收入(元)

主楼标准客房

49

248

70%

3104836

副楼标准客房

8

120

70%

245280

主楼单间

13

258

60%

734526

副楼单间

6

160

60%

210240

主楼高级套间

2

880

50%

321200

副楼套间

2

380

50%

138700

总统套房

2

1260

40%

367920

合计

82

--

--

5122702

  客房年收入=房价×数量×入住率×365

  客房年总收入=512.27万元

  日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%

  +(2+2)×2×50%+2×2×40%

  =96.8人

  ②确定会议室年总收入

  根据委托方提供的资料及相关调查结果,确定估价对象会议室使用收入情况如下表:

会议室名称

半天价格(元)

出租率

年收入(元)

大会议室

1800

30%

394200

小会议室

1200

40%

350400

合计

--

--

744600

  会议室年收入=半天价格×2×出租率×365

  会议室年总收入=74.46万元

  ③确定餐饮年总收入

  餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等,按80%住宿旅客每人每天消费100元计算,则

  餐饮年总收入=96.8×80%×100×365

  =282.66万元

  ④确定估价对象房地产年总收入

  估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和,则

  年总收入=512.27+74.46+282.66

  =869.39万元

  B.确定估价对象年总费用

  ①确定人员工资福利年总费用

  估价对象现有相关服务人员98人,根据行业现状确定人数为100人,人均月工资及相关福利待遇合计为1800元,则

  工资福利年总费用=100×1800×12

  =216万元

  ②确定餐饮年总成本

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